Op verkenning in Knokke - Financieel dagblad
Knokke onderscheidt zich door zijn exclusieve vastgoedmarkt, hoge transactievolume en aantrekkingskracht op vermogende kopers. Luxevastgoed van meerdere miljoenen euro’s vindt er vlot zijn weg naar nieuwe eigenaars. Alex Dewulf licht toe waarom Knokke blijft groeien als een van de meest gegeerde vastgoedlocaties aan de Europese kust.
Zomer in Knokke
Langs de Zeedijk in het Vlaamse Knokke staat een muur van flats, bijna met de voeten in het zand. Acht verdiepingen hoog, hun grote glazen puien hongerig op de zee gericht. Sommige hebben balkonnetjes, maar die vangen geen zon. Anders dan de Nederlandse kust is die van Knokke meer west-oostgeoriënteerd. De zon zakt hier ‘s avonds niet in de zee, maar in de olieopslag van de haven van Zeebrugge, de buurgemeente.
Langs de Zeedijk in het Vlaamse Knokke staat een muur van flats, bijna met de voeten in het zand. Acht verdiepingen hoog, hun grote glazen puien hongerig op de zee gericht. Sommige hebben balkonnetjes, maar die vangen geen zon. Anders dan de Nederlandse kust is die van Knokke meer west-oostgeoriënteerd. De zon zakt hier ‘s avonds niet in de zee, maar in de olieopslag van de haven van Zeebrugge, de buurgemeente.
Twee dingen vallen op. Het grote aantal bordjes met Te Koop. En de talloze makelaarskantoortjes in de plinten van de flatgebouwen. Op iedere hoek is er wel een te vinden. Naast een galerie met hedendaagse kunst, want daar stikt het ook van.
Als je ergens het economische succes van badplaatsen kunt meten, is het in het Belgische Knokke-Heist, en dan vooral in het deel dat Knokke heet. Het Monaco aan de Noordzee? De Côte d’Azur van België? Kom maar door met die vergelijkingen, want hier heeft de roomlaag van ondernemend België hun ‘woonst’ (domicilie, red.). Niet aan de Zeedijk, maar in de wijk erachter, Het Zoute (spreek uit: het zoete), waar aan meanderende lanen landhuizen staan die het predicaat ‘kapitaal’ zonder meer verdienen.
In Nederland moeten welgestelden geduld hebben om hun miljoenenhuis discreet en ondershands te verkopen. Hier staan ze gewoon in de etalage van de makelaar. Knokke is een markt waar vastgoed van €5 mln liquide is. Er is geen enkele kustgemeente aan de Atlantische kust, van het Portugese Cabo de São Vicente tot het Duitse Sylt, die zoveel gretige vastgoedinvesteerders lokt.
‘Er zijn veel transacties hier, ongeveer duizend per jaar in de appartementenmarkt en driehonderd in de woningmarkt. En dat trekt weer kopers aan, omdat ze weten dat ze het weer kunnen verkopen als ze er geen zin meer in hebben of hun financiële situatie verandert’, zegt Alex Dewulf, een van de ongeveer zeventig makelaars in Knokke; zijn kantoor is één van de grotere. ‘Ik schat dat 40% tot 50% van de appartementen een prijs heeft van boven een miljoen. En dat voor een kleine gemeente als Knokke-Heist (32.415 inwoners, red.). Elk jaar wordt hier een handvol villa’s verkocht boven de €10 mln. Dat is voor België uitzonderlijk. Ook voor Nederland, denk ik.’
Volgens Dewulf hebben zowel veranderende werkgewoontes als de aanleg van een nieuwe snelweg, de A11 van Brugge naar Antwerpen, ertoe geleid dat zich in Knokke recent meer ondernemers hebben gevestigd. ‘Het zuiden van West-Vlaanderen staat bekend als een zeer ondernemende regio’, vertelt Dewulf. ‘De reistijd naar Kortrijk is door de snelweg met twintig minuten verminderd. Vroeger woonden de ceo’s bij hun bedrijf en zaten ze hier in het weekeind. Nu rijden ze elke dag naar Knokke en alleen als het laat wordt op het werk, hebben ze daar nog een slaapplek.’
De badplaats trekt niet uitsluitend Belgische ondernemers; ongeveer een kwart is buitenlands. Naar verluidt verdeelt ook het gezin van Raymond Cloosterman (Rituals) en Colette van Eerd (Jumbo) zijn tijd tussen de Bommelerwaard en Knokke.
Het duurste huis van Knokke stond overigens wel een tijdje leeg. Geen villa, maar een penthouse van 500 vierkante meter met een terras van 300 vierkante meter in een beetje een suf complex met de veelzeggende naam Finis Terrae, het einde van de wereld. Dat ligt aan het laatste stukje Zeedijk, die daar een fietspad breed is, met als achtertuin natuurgebied Het Zwin. Twee maanden geleden verkocht de genationaliseerde bank Belfius het aan vastgoedhandelaar Johan Vandendriessche. Het bijbehorende bedrag dat het vaakst wordt genoemd, is €30 mln.
Belfius had het op haar beurt in handen gekregen van de bekende Belgische ondernemer Paul Gheysens, eigenaar van vastgoedbedrijf Ghelamco en voorzitter van voetbalclub Antwerp. Ghelamco is begin dit jaar in Polen in de problemen geraakt bij de aflossing van een grote obligatie en sindsdien moet Gheysens het ene na het andere privébezit in Knokke en Saint-Tropez verpatsen om aan zijn verplichtingen te voldoen.
Zo kwam er ook een abrupt einde aan de zogenoemde ‘golfoorlog’, zoals de jarenlange vete tussen Gheysens en een andere ondernemer uit Knokke, Peter Taffeiren, wordt genoemd. Een tragisch verhaal. De visionaire Gheysens heeft vijfentwintig jaar gewerkt aan het verwezenlijken van een tweede golfbaancomplex in Knokke. Die is in zijn ogen hard nodig, want de bestaande private Royal Zoute Golf Club (opgericht in 1909) zit vol. Nieuwe leden moeten jaren wachten om door de ballotage te mogen.
Al in 2001 begint Gheysens met het aankopen van stukken polder in Heist, die samen een complex van in totaal 120 hectare met 27 holes moeten vormen. Hoe dichter hij bij het verwezenlijken van zijn droom komt, hoe meer weerstand hij ontmoet van Peter Taffeiren, die aan het toekomstige terrein woont. Taffeiren tekent beroep aan tegen de omgevingsvergunning van Gheysens en laat ook bij de rechter de aankoop van enkele gronden ontbinden. Zonder Taffeiren geen nieuwe golf, dat is duidelijk. Dus aan wie moet Gheysens in april noodgedwongen zijn golfterreinen verkopen? Precies, aan Peter Taffeiren, die daarvoor een consortium vormt met lokale investeerders.
‘De golf in Het Zoute is heel exclusief’, zegt Dewulf. ‘En dat houden ze zo, want als ze meer mensen toelaten hebben hun zeer gewaardeerde leden minder slots om te spelen.’ Ook Dewulf denkt dat een tweede club zeer welkom is. ‘Vermogende mensen ontmoeten elkaar graag op de golfcourse. Maar ja, tussen droom en daad staan wetten in de weg en praktische bezwaren. En regelneverij. Dat zal in België hetzelfde zijn als in Nederland.’
Let wel, het tweede golfterrein zal er alsnog komen. De nieuwe eigenaren moeten alleen nog een manier vinden om het rendabel te krijgen, vertelt burgemeester Cathy Coudyser. De gemeente geeft toestemming voor een publiek toegankelijk golfterrein met ‘democratische prijzen’ en een hotel met minstens honderd kamers. ‘Paul Gheysens had megalomane plannen die eigenlijk niet op maat waren van Knokke-Heist’, stelt ze. ‘Gaat het nu weer een terrein worden dat ontworpen is door de wereldberoemde golfbaanontwerper Jack Nicklaus? We wachten het af. We gaan luisteren naar de nieuwe plannen en als die passen binnen de ruimtelijke visie, zullen we een positief advies geven.’
Coudyser is van de N-VA, de rechts-liberale partij waar ook de Belgische premier Bart de Wever toe hoort. Met haar komst is in Knokke een nieuw tijdperk begonnen. Van 1979 tot 2021 ‘heerste’ de markante Leopold Lippens over Knokke, telg van de adellijke familie die sinds de achttiende eeuw gronden bezit in het gebied, en zoon van Léon Lippens, eveneens burgemeester van Knokke. De charismatische Leopold Lippens bouwde het brave vissersplaatsje in veertig jaar tijd uit tot een toevluchtsoord voor de rich and famous, door consequent te kiezen voor kwaliteit. Je kunt rustig stellen dat mede dankzij hem de belangrijkste winkelstraat van Knokke, de Kustlaan, vestigingen heeft van Natan, Delvaux, Rolex, Longchamp, Chanel, Hermès en Louis Vuitton.
Maar na zijn dood kwamen er allerlei onregelmatigheden aan het licht, bijvoorbeeld het feit dat de gemeente in tien jaar tijd voor €2,4 mln aan leaseauto’s had geboekt bij het bedrijf van een van de schepenen (wethouders). De administratie van de gemeente bleek ook een zooitje. Toezichthouder Audit Vlaanderen greep in en stelde de gemeente Knokke-Heist onder verscherpt toezicht.
Coudyser kan over de aanklachten tegen enkele bestuurders niets zeggen, want die liggen nog bij de rechter. Wel over de mores in de Knokse politiek. Coudyser: ‘Er was een laissez faire, laissez passer ontstaan, die we misschien niemand kwalijk moeten nemen, maar de zeden zijn veranderd in de politiek. Dat was hier nog niet doorgedrongen.’
Burgemeester is in België een veel politiekere functie dan in Nederland. burgemeester wordt degene die na verkiezingen bij de winnende partij de meeste voorkeurstemmen heeft gekregen. Jarenlang vocht Coudyser vanuit de oppositiebankjes tegen het monopolie van Lippens en de (in haar woorden) ‘systeemcrisis’ en ‘totale normvervaging’ in de Knokse politiek.
Nu ze zelf burgemeester is, zegt ze: ‘Het is nu onbegrijpelijk, maar die verstrengeling van belangen, dat was de tijdgeest. Iedereen aanvaardde dat, ook de bevolking van Knokke-Heist. Want je moet toegeven: Lippens heeft Knokke-Heist op de internationale kaart gezet. Geen enkele kustgemeente kan aan ons DNA tippen, dankzij goed doordachte stadsontwikkeling en goed doordachte toeristische ontwikkeling. En altijd met respect voor de inwoners.’
Het nieuwe bestuur breekt dan ook niet met het beleid van Lippens, maar gaat voort op de ingeslagen weg, zegt ze. Knokke is bijvoorbeeld de enige gemeente in België die geen aanvullende algemene personenbelasting (APB) heft bij de inwoners, maar wel een verblijfstax oplegt aan mensen met een tweede huis. (Ter verduidelijking: Knokke-Heist profiteert zelf niet van de overkokende vastgoedmarkt in de gemeente. Belgische gemeenten heffen geen OZB. Ze krijgen in plaats daarvan een vast bedrag voor iedere vastgoedeigenaar van de federale overheid.)
Dat was goed beleid van Lippens, zegt Coudyser. ‘We hebben hier 15.000 huizen die bewoond worden door mensen die of zelf eigenaar zijn, of huren. Dat zijn de mensen die in de zorg werken, of in de toeristische sector. Mensen die onze economie draaiende houden. Die willen we ondersteunen. Tussen 16.500 en 17.000 woningen zijn tweede verblijven. Als de eigenaar er is, is hij er. En verder staat het leeg. Wij hebben in de zomermaanden zóveel meer inwoners op ons grondgebied, daar moeten we het sport- en cultuuraanbod, de politie en de ambulances op aanpassen. De tweedeverblijvers moeten daaraan bijdragen. Zij zijn het die in de luxe boetieks shoppen en bij de sterrenchefs eten.’
In september wordt begonnen met een ambitieus project, de vernieuwing van het Casino, een monumentaal gebouw uit 1929 aan het strand, waar ooit Frank Sinatra, Joséphine Baker en Edith Piaf optraden. Het herbergt een ronde zaal met wereldberoemde fresco’s van schilder René Magritte. De plannen zijn groots, de verbouwing navenant. Naar verwachting is die in 2033 afgerond.
Iedereen in Knokke is ambitieus, zegt Dewulf. ‘Wij verkopen geen appartementen, maar het merk Knokke’, zegt hij. ‘Knokke is het bindmiddel waar iedereen hier van leeft. Anders zou het vastgoed niet zo duur zijn en zouden wij minder centen verdienen.’
Er valt nog wel wat te verbeteren, zegt hij, want in zijn ogen is Knokke nog niet écht internationaal. ‘In Monaco, Marbella of de Azuurkust wonen 75% buitenlanders. In Knokke is de verhouding Belgen en buitenlanders precies andersom.’ Maar Dewulf is optimistisch. Knokke zelf wordt niet groter. Maar de rijke bovenlaag groeit wel.
Dewulf: ‘Als wij twee flats te koop hebben, één van €500.000 en één van €1,5 mln, en ze zijn allebei correct geprijsd, dan is de kans groot dat ik die van €1,5 mln eerder verkoop. Zoiets koop je niet met je laatste geld. Mensen met een beetje geld hebben angst, voor corona, voor AI, voor de Russen, angst om hun goede baan te verliezen. Echt rijke mensen hebben geen angst meer. Die willen iets dat een ander niet heeft. Dat is altijd al zo geweest.’
