Auf Entdeckungstour in Knokke – Finanzzeitung
Knokke zeichnet sich durch seinen exklusiven Immobilienmarkt, sein hohes Transaktionsvolumen und seine Anziehungskraft auf vermögende Käufer aus. Luxusimmobilien im Wert von mehreren Millionen Euro finden dort schnell neue Eigentümer. Alex Dewulf erläutert, warum Knokke weiterhin als einer der begehrtesten Immobilienstandorte an der europäischen Küste wächst.
Sommer in Knokke
Entlang der Strandpromenade im flämischen Knokke steht eine Reihe von Wohnblocks, deren Sockel fast im Sand stehen. Acht Stockwerke hoch, ihre großen Glasfronten hungrig auf das Meer gerichtet. Einige haben kleine Balkone, aber diese fangen keine Sonne ein. Anders als die niederländische Küste ist die von Knokke eher west-ost-orientiert. Die Sonne versinkt hier abends nicht im Meer, sondern im Öllager des Hafens von Zeebrügge, der Nachbargemeinde.
Entlang des Zeedijk im flämischen Knokke steht eine Wand aus Wohnblocks, die fast mit den Füßen im Sand stehen. Acht Stockwerke hoch, ihre großen Glasfassaden hungrig auf das Meer gerichtet. Manche haben kleine Balkone, doch diese fangen keine Sonne ein. Anders als die niederländische Küste ist die von Knokke eher west-ostlich ausgerichtet. Die Sonne versinkt hier abends nicht im Meer, sondern in den Öllagern des Hafens von Zeebrügge, der Nachbargemeinde.
Zwei Dinge fallen auf: die große Anzahl an „Zu verkaufen“-Schildern und die unzähligen kleinen Maklerbüros im Erdgeschoss der Wohnblocks. An jeder Ecke findet man eines. Neben einer Galerie für zeitgenössische Kunst, denn auch davon wimmelt es hier nur so.
Wenn man irgendwo den wirtschaftlichen Erfolg von Badeorten messen kann, dann im belgischen Knokke-Heist, und zwar vor allem in dem Teil, der Knokke heißt. Das Monaco an der Nordsee? Die Côte d’Azur Belgiens? Her mit den Vergleichen, denn hier hat die Crème de la Crème des unternehmerischen Belgiens ihren „Wohnsitz“ (Domicil, Anm. d. Red.). Nicht am Zeedijk, sondern im dahinter liegenden Viertel Het Zoute (ausgesprochen: „het zoete“), wo an gewundenen Alleen Landhäuser stehen, die das Prädikat „Kapital“ ohne Weiteres verdienen.
In den Niederlanden müssenVermögendeGeduld haben, um ihr Millionenhaus diskret und unter der Hand zu verkaufen. Hier stehen sie einfach im Schaufenster des Maklers. Knokke ist ein Markt, auf dem Immobilien im Wert von 5 Millionen Euro liquid sind. Es gibt keine einzige Küstengemeinde an der Atlantikküste, vom portugiesischen Cabo de São Vicente bis zur deutschen Insel Sylt, die so viele eifrige Immobilieninvestoren anzieht.
„Hier gibt es viele Transaktionen, etwa tausend pro Jahr auf dem Wohnungsmarkt und dreihundert auf dem Hausmarkt. Und das zieht wiederum Käufer an, weil sie wissen, dass sie die Immobilie wieder verkaufen können, wenn sie keine Lust mehr darauf haben oder sich ihre finanzielle Situation ändert“, sagt Alex Dewulf, einer der rund siebzig Makler in Knokke; sein Büro gehört zu den größeren. „Ich schätze, dass 40 % bis 50 % der Wohnungen einen Preis von über einer Million haben. Und das in einer kleinen Gemeinde wie Knokke-Heist (32.415 Einwohner, Anm. d. Red.). Jedes Jahr werden hier eine Handvoll Villen für über 10 Millionen Euro verkauft. Das ist für Belgien außergewöhnlich. Auch für die Niederlande, denke ich.“
Laut Dewulf haben sowohl sich wandelnde Arbeitsgewohnheiten als auch der Bau einer neuen Autobahn, der A11 von Brügge nach Antwerpen, dazu geführt, dass sich in Knokke in letzter Zeit mehr Unternehmer niedergelassen haben. „Der Süden von Westflandern ist als sehr unternehmerische Region bekannt“, erzählt Dewulf. „Die Fahrzeit nach Kortrijk hat sich durch die Autobahn um zwanzig Minuten verkürzt. Früher wohnten die Geschäftsführer in der Nähe ihres Unternehmens und verbrachten das Wochenende hier. Jetzt fahren sie jeden Tag nach Knokke und haben dort nur noch eine Übernachtungsmöglichkeit, wenn es bei der Arbeit spät wird.“
Der Badeort zieht nicht ausschließlich belgische Unternehmer an; etwa ein Viertel davon kommt aus dem Ausland. Angeblich verbringt auch die Familie von Raymond Cloosterman (Rituals) und Colette van Eerd (Jumbo) ihre Zeit abwechselnd in der Bommelerwaard und in Knokke.
Das teuerste Haus in Knokke stand übrigens eine Zeit lang leer. Keine Villa, sondern ein 500 Quadratmeter großes Penthouse mit einer 300 Quadratmeter großen Terrasse in einem etwas langweiligen Komplex mit dem vielsagenden Namen „Finis Terrae“, das Ende der Welt. Es liegt am letzten Abschnitt des Zeedijk, der dort nur so breit wie ein Radweg ist, mit dem Naturschutzgebiet Het Zwin als Hinterhof. Vor zwei Monaten verkaufte die verstaatlichte Bank Belfius es an den Immobilienhändler Johan Vandendriessche. Der am häufigsten genannte Kaufpreis beträgt 30 Millionen Euro.
Belfius hatte es ihrerseits vom bekannten belgischen Unternehmer Paul Gheysens erworben, dem Eigentümer des Immobilienunternehmens Ghelamco und Vorsitzenden des Fußballvereins Antwerp. Ghelamco geriet Anfang dieses Jahres in Polen bei der Rückzahlung einer großen Anleihe in Schwierigkeiten, und seitdem muss Gheysens einen Privatbesitz nach dem anderen in Knokke und Saint-Tropez veräußern, um seinen Verpflichtungen nachzukommen.
So fand auch der sogenannte „Golfkrieg“ ein jähes Ende, wie die jahrelange Fehde zwischen Gheysens und einem anderen Unternehmer aus Knokke, Peter Taffeiren, genannt wird. Eine tragische Geschichte. Der visionäre Gheysens hat fünfundzwanzig Jahre lang daran gearbeitet, einen zweiten Golfplatzkomplex in Knokke zu verwirklichen. Dieser ist seiner Meinung nach dringend notwendig, da der bestehende private Royal Zoute Golf Club (gegründet 1909) voll ausgelastet ist. Neue Mitglieder müssen jahrelang warten, bis sie das Auswahlverfahren durchlaufen dürfen.
Bereits 2001 beginnt Gheysens mit dem Kauf von Poldergrundstücken in Heist, die zusammen einen Komplex von insgesamt 120 Hektar mit 27 Löchern bilden sollen. Je näher er der Verwirklichung seines Traums kommt, desto mehr Widerstand stößt er bei Peter Taffeiren auf, der an dem zukünftigen Gelände wohnt. Taffeiren legt Widerspruch gegen die Baugenehmigung von Gheysens ein und lässt zudem den Kauf einiger Grundstücke gerichtlich aufheben. Ohne Taffeiren kein neuer Golfplatz, so viel ist klar. An wen muss Gheysens also im April notgedrungen seine Golfplätze verkaufen? Genau, an Peter Taffeiren, der dafür ein Konsortium mit lokalen Investoren bildet.
„Der Golfplatz in Het Zoute ist sehr exklusiv“, sagt Dewulf. „Und das soll auch so bleiben, denn wenn sie mehr Leute zulassen, haben ihre hochgeschätzten Mitglieder weniger Startzeiten zum Spielen.“ Auch Dewulf ist der Meinung, dass ein zweiter Club sehr willkommen wäre. „Vermögende Menschen treffen sich gerne auf dem Golfplatz. Aber zwischen Traum und Tat stehen Gesetze und praktische Einwände im Weg. Und Bürokratie. Das wird in Belgien genauso sein wie in den Niederlanden.“
Allerdings wird der zweite Golfplatz doch noch entstehen. Die neuen Eigentümer müssen nur noch einen Weg finden, ihn rentabel zu machen, erklärt Bürgermeisterin Cathy Coudyser. Die Gemeinde erteilt die Genehmigung für einen öffentlich zugänglichen Golfplatz mit „demokratischen Preisen“ und ein Hotel mit mindestens hundert Zimmern. „Paul Gheysens hatte größenwahnsinnige Pläne, die eigentlich nicht zu Knokke-Heist passten“, erklärt sie. „Wird es nun wieder ein Platz, der vom weltberühmten Golfplatzdesigner Jack Nicklaus entworfen wurde? Wir warten ab. Wir werden uns die neuen Pläne anhören, und wenn sie in die räumliche Vision passen, werden wir eine positive Stellungnahme abgeben.“
Coudyser gehört der N-VA an, der rechtsliberalen Partei, der auch der belgische Premierminister Bart de Wever angehört. Mit ihrem Amtsantritt hat in Knokke eine neue Ära begonnen. Von 1979 bis 2021 „herrschte“ der markante Leopold Lippens über Knokke, ein Spross der Adelsfamilie, die seit dem 18. Jahrhundert Grundbesitz in der Gegend besitzt, und Sohn von Léon Lippens, ebenfalls Bürgermeister von Knokke. Der charismatische Leopold Lippens baute das bescheidene Fischerdorf innerhalb von vierzig Jahren zu einem Zufluchtsort für die Reichen und Berühmten aus, indem er konsequent auf Qualität setzte. Man kann getrost behaupten, dass es nicht zuletzt ihm zu verdanken ist, dass in der wichtigsten Einkaufsstraße von Knokke, der Kustlaan, Filialen von Natan, Delvaux, Rolex, Longchamp, Chanel, Hermès und Louis Vuitton zu finden sind.
Doch nach seinem Tod kamen allerlei Unregelmäßigkeiten ans Licht, beispielsweise die Tatsache, dass die Gemeinde innerhalb von zehn Jahren Leasingfahrzeuge im Wert von 2,4 Millionen Euro bei der Firma eines der Beigeordneten (Stadträte) gebucht hatte. Auch die Verwaltung der Gemeinde erwies sich als ein einziges Chaos. Die Aufsichtsbehörde „Audit Vlaanderen“ schritt ein und stellte die Gemeinde Knokke-Heist unter verschärfte Aufsicht.
Coudyser kann sich zu den Anklagen gegen einige Verwaltungsmitglieder nicht äußern, da diese noch vor Gericht anhängig sind. very wohl aber zu den Gepflogenheiten in der Politik von Knokke. Coudyser: „Es hattesicheine Haltungdes ‚Laissez-faire, laissez-passer‘ entwickelt, die wir vielleicht niemandem übel nehmen sollten, aber die Sitten in der Politik haben sich geändert. Das war hier noch nicht angekommen.“
Das Amt des Bürgermeisters ist in Belgien ein viel politischeres Amt als in den Niederlanden. Bürgermeister wird derjenige, der nach den Wahlen innerhalb der siegreichen Partei die meisten Präferenzstimmen erhalten hat. Jahrelang kämpfte Coudyser von den Oppositionsbänken aus gegen das Monopol von Lippens und die (in ihren Worten) „Systemkrise“ sowie den „völligen Verfall der Normen“ in der Politik von Knokke.
Jetzt, da sie selbst Bürgermeisterin ist, sagt sie: „Es ist heute unverständlich, aber diese Verflechtung von Interessen, das war der Zeitgeist. Alle haben das akzeptiert, auch die Bevölkerung von Knokke-Heist. Denn man muss zugeben: Lippens hat Knokke-Heist international bekannt gemacht. Keine einzige Küstengemeinde kann mit unserer DNA mithalten, dank einer gut durchdachten Stadtentwicklung und einer gut durchdachten touristischen Entwicklung. Und das immer mit Respekt vor den Einwohnern.“
Die neue Verwaltung bricht daher nicht mit der Politik von Lippens, sondern setzt den eingeschlagenen Weg fort, sagt sie. Knokke ist beispielsweise die einzige Gemeinde in Belgien, die keine zusätzliche allgemeine Einkommensteuer (APB) von den Einwohnern erhebt, sondern eine Kurtaxe für Menschen mit einem Zweitwohnsitz vorsieht. (Zur Verdeutlichung: Knokke-Heist profitiert selbst nicht vom boomenden Immobilienmarkt in der Gemeinde. Belgische Gemeinden erheben keine Grundsteuer. Stattdessen erhalten sie vom Bund einen Pauschalbetrag für jeden Immobilienbesitzer.)
Das war eine gute Politik von Lippens, sagt Coudyser. „Wir haben hier 15.000 Häuser, die von Menschen bewohnt werden, die entweder Eigentümer sind oder zur Miete wohnen. Das sind die Menschen, die im Pflegebereich oder in der Tourismusbranche arbeiten. Menschen, die unsere Wirtschaft am Laufen halten. Die wollen wir unterstützen. Zwischen 16.500 und 17.000 Wohnungen sind Zweitwohnsitze. Wenn der Eigentümer da ist, ist er da. Ansonsten stehen sie leer. In den Sommermonaten haben wir so viel mehr Einwohner auf unserem Gebiet, dass wir das Sport- und Kulturangebot, die Polizei und die Rettungsdienste darauf abstimmen müssen. Die Zweitwohnungsbesitzer müssen dazu beitragen. Sie sind es, die in den Luxusboutiquen einkaufen und bei den Sterneköchen essen.“
Im September beginnt ein ehrgeiziges Projekt: die Sanierung des Casinos, eines denkmalgeschützten Gebäudes aus dem Jahr 1929 direkt am Strand, in dem einst Frank Sinatra, Joséphine Baker und Edith Piaf auftraten. Es beherbergt einen runden Saal mit weltberühmten Fresken des Malers René Magritte. Die Pläne sind groß, der Umbau entsprechend umfangreich. Voraussichtlich wird er 2033 abgeschlossen sein.
Jeder in Knokke sei ehrgeizig, sagt Dewulf. „Wir verkaufen keine Wohnungen, sondern die Marke Knokke“, sagt er. „Knokke ist das Bindeglied, von dem hier jeder lebt. Sonst wären die Immobilien nicht so teuer und wir würden weniger Geld verdienen.“
Es gebe noch einiges zu verbessern, sagt er, denn in seinen Augen sei Knokke noch nicht wirklich international. „In Monaco, Marbella oder an der Côte d’Azur leben 75 % Ausländer. In Knokke ist das Verhältnis zwischen Belgiern und Ausländern genau umgekehrt.“ Doch Dewulf ist optimistisch. Knokke selbst wird nicht größer. Aber die wohlhabende Oberschicht wächst.
Dewulf: „Wenn wir zwei Wohnungen zum Verkauf haben, eine für 500.000 € und eine für 1,5 Mio. €, und beide sind angemessen bewertet, dann ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass ich die für 1,5 Mio. € eher verkaufe. So etwas kauft man nicht mit seinem letzten Geld. Menschen mit ein bisschen Geld haben Angst – vor Corona, vor KI, vor den Russen, Angst, ihren guten Job zu verlieren. Wirklich reiche Menschen haben keine Angst mehr. Die wollen etwas, das andere nicht haben. Das war schon immer so.“
