À la découverte de Knokke - Financieel dagblad

Knokke se distingue par son marché immobilier haut de gamme, son volume de transactions élevé et son attrait auprès des acheteurs fortunés. Les biens immobiliers de luxe valant plusieurs millions d’euros y trouvent facilement preneur. Alex Dewulf explique pourquoi Knokke continue de s’imposer comme l’un des lieux immobiliers les plus prisés de la côte européenne.

L'été à Knokke

Le long de la digue de la ville flamande de Knokke s’élève une rangée d’immeubles, dont les pieds touchent presque le sable. Hauts de huit étages, leurs grandes façades vitrées sont tournées avidement vers la mer. Certains disposent de petits balcons, mais ceux-ci ne captent pas le soleil. Contrairement à la côte néerlandaise, celle de Knokke est davantage orientée ouest-est. Ici, le soleil ne se couche pas dans la mer le soir, mais sur les réservoirs de pétrole du port de Zeebruges, la commune voisine.

Le long de la digue de Knokke, en Flandre, s’élève un mur d’immeubles, dont les pieds touchent presque le sable. Hauts de huit étages, leurs grandes façades vitrées sont tournées avidement vers la mer. Certains disposent de petits balcons, mais ceux-ci ne captent pas le soleil. Contrairement à la côte néerlandaise, celle de Knokke est davantage orientée d’ouest en est. Ici, le soir, le soleil ne se couche pas dans la mer, mais sur les réservoirs de pétrole du port de Zeebruges, la commune voisine.

Deux choses sautent aux yeux. Le grand nombre de panneaux « À vendre ». Et les innombrables petites agences immobilières installées au rez-de-chaussée des immeubles. On en trouve une à chaque coin de rue. À côté d’une galerie d’art contemporain, car celles-ci pullulent également.

S’il y a bien un endroit où l’on peut mesurer le succès économique des stations balnéaires, c’est à Knokke-Heist, en Belgique, et plus particulièrement dans la partie appelée Knokke. Le Monaco de la mer du Nord ? La Côte d’Azur belge ? Les comparaisons ne manquent pas, car c’est ici que la crème de la crème de la Belgique entrepreneuriale a élu domicile (domicile, ndlr). Pas sur la Zeedijk, mais dans le quartier situé juste derrière, Het Zoute (prononcez : « het zoete »), où, le long d’allées sinueuses, se dressent des maisons de campagne qui méritent sans conteste le qualificatif de « somptueuses ».

Aux Pays-Bas,les personnes fortunéesdoivent faire preuve de patience pour vendre leur maison valant plusieurs millions en toute discrétion et de gré à gré. Ici, elles sont tout simplement exposées dans la vitrine de l’agence immobilière. Knokke est un marché où les biens immobiliers de 5 millions d’euros se vendent facilement. Aucune commune côtière de la côte atlantique, du Cabo de São Vicente au Portugal jusqu’à Sylt en Allemagne, n’attire autant d’investisseurs immobiliers avides.

« Il y a beaucoup de transactions ici, environ un millier par an sur le marché des appartements et trois cents sur celui des maisons. Et cela attire à son tour des acheteurs, car ils savent qu’ils pourront revendre leur bien s’ils n’en ont plus envie ou si leur situation financière venait à changer », explique Alex Dewulf, l’un des quelque soixante-dix agents immobiliers de Knokke ; son agence est l’une des plus importantes. « J’estime que 40 % à 50 % des appartements affichent un prix supérieur à un million. Et cela pour une petite commune comme Knokke-Heist (32 415 habitants, ndlr). Chaque année, une poignée de villas se vendent ici à plus de 10 millions d’euros. C’est exceptionnel pour la Belgique. Pour les Pays-Bas aussi, je pense. »

Selon M. Dewulf, l’évolution des habitudes de travail ainsi que la construction d’une nouvelle autoroute, l’A11 reliant Bruges à Anvers, ont récemment conduit davantage d’entrepreneurs à s’installer à Knokke. « Le sud de la Flandre occidentale est réputé pour être une région très dynamique sur le plan entrepreneurial », explique M. Dewulf. « Grâce à l’autoroute, le temps de trajet jusqu’à Courtrai a été réduit de vingt minutes. Autrefois, les PDG habitaient près de leur entreprise et ne venaient ici que le week-end. Aujourd’hui, ils se rendent chaque jour à Knokke et ne disposent d’un endroit où dormir là-bas que s’ils finissent tard au travail. »

La station balnéaire n’attire pas uniquement des entrepreneurs belges ; environ un quart d’entre eux sont étrangers. Selon certaines sources, la famille de Raymond Cloosterman (Rituals) et de Colette van Eerd (Jumbo) partagerait également son temps entre le Bommelerwaard et Knokke.

La maison la plus chère de Knokke est d’ailleurs restée inoccupée pendant un certain temps. Il ne s’agit pas d’une villa, mais d’un penthouse de 500 mètres carrés avec une terrasse de 300 mètres carrés, situé dans un complexe un peu terne au nom évocateur de Finis Terrae, « la fin du monde ». Il est situé sur le dernier tronçon de la digue, qui n’est là large que de la largeur d’une piste cyclable, avec la réserve naturelle du Zwin comme jardin arrière. Il y a deux mois, la banque nationalisée Belfius l’a vendu à l’agent immobilier Johan Vandendriessche. Le montant le plus souvent évoqué s’élève à 30 millions d’euros.

Belfius l’avait quant à elle acquis auprès du célèbre entrepreneur belge Paul Gheysens, propriétaire de la société immobilière Ghelamco et président du club de football d’Anvers. Ghelamco s’est retrouvée en difficulté en Pologne au début de cette année lors du remboursement d’une importante émission obligataire et, depuis lors, Gheysens doit vendre les uns après les autres ses biens privés à Knokke et à Saint-Tropez pour honorer ses obligations.

C’est ainsi que la « guerre du golf », comme on appelle la querelle qui opposait depuis des années Gheysens à un autre entrepreneur de Knokke, Peter Taffeiren, a pris fin de manière abrupte. Une histoire tragique. Visionnaire, Gheysens a travaillé pendant vingt-cinq ans à la réalisation d’un deuxième complexe de golf à Knokke. À ses yeux, celui-ci est absolument nécessaire, car le Royal Zoute Golf Club, un club privé fondé en 1909, est déjà complet. Les nouveaux membres doivent attendre des années avant de pouvoir passer le processus de sélection.

Dès 2001, Gheysens commence à acheter des parcelles de polder à Heist, qui doivent former ensemble un complexe de 120 hectares au total, comprenant 27 trous. Plus il se rapproche de la réalisation de son rêve, plus il se heurte à la résistance de Peter Taffeiren, qui habite à proximité du futur terrain. Taffeiren fait appel contre le permis d’aménagement de Gheysens et obtient également devant le tribunal l’annulation de l’achat de certaines parcelles. Sans Taffeiren, pas de nouveau golf, c’est clair. À qui Gheysens est-il donc contraint de vendre ses terrains de golf en avril ? Exactement, à Peter Taffeiren, qui forme pour cela un consortium avec des investisseurs locaux.

« Le golf de Het Zoute est très exclusif », explique Dewulf. « Et ils veulent le garder ainsi, car s’ils admettent davantage de monde, leurs membres très prisés auront moins de créneaux pour jouer. » Dewulf estime lui aussi qu’un deuxième club serait le bienvenu. « Les personnes fortunées aiment se retrouver sur les parcours de golf. Mais bien sûr, entre le rêve et la réalité, il y a des lois, des obstacles pratiques et une multitude de réglementations. Ce sera la même chose en Belgique qu’aux Pays-Bas. »

Notez bien que le deuxième parcours de golf verra tout de même le jour. Les nouveaux propriétaires doivent simplement trouver un moyen de le rendre rentable, explique la maire Cathy Coudyser. La commune donne son accord pour un parcours de golf accessible au public à des « tarifs démocratiques » et un hôtel d’au moins cent chambres. « Paul Gheysens avait des projets mégalomanes qui n’étaient en réalité pas adaptés à Knokke-Heist », affirme-t-elle. « Va-t-on à nouveau avoir un parcours conçu par le célèbre architecte de golf Jack Nicklaus ? Nous verrons bien. Nous allons examiner les nouveaux projets et, s’ils s’inscrivent dans la vision d’aménagement du territoire, nous émettrons un avis favorable. »

Mme Coudyser est membre de la N-VA, le parti libéral de droite auquel appartient également le Premier ministre belge Bart De Wever. Son arrivée a marqué le début d’une nouvelle ère à Knokke. De 1979 à 2021, le charismatique Léopold Lippens a « régné » sur Knokke. Descendant d’une famille noble propriétaire de terres dans la région depuis le XVIIIe siècle, il était le fils de Léon Lippens, lui aussi bourgmestre de Knokke. En quarante ans, le charismatique Léopold Lippens a transformé ce modeste village de pêcheurs en un refuge pour les riches et célèbres, en misant systématiquement sur la qualité. On peut affirmer sans crainte que c’est en partie grâce à lui que la principale artère commerçante de Knokke, la Kustlaan, accueille aujourd’hui des boutiques Natan, Delvaux, Rolex, Longchamp, Chanel, Hermès et Louis Vuitton.

Mais après sa mort, toutes sortes d’irrégularités ont été mises au jour, notamment le fait que la commune avait passé commande, en l’espace de dix ans, de 2,4 millions d’euros de voitures de fonction auprès de l’entreprise de l’un des échevins. L’administration communale s’est également révélée être un véritable fouillis. L’organisme de contrôle Audit Vlaanderen est intervenu et a placé la commune de Knokke-Heist sous surveillance renforcée.

M. Coudyser ne peut rien dire sur les accusations portées contre certains dirigeants, car celles-ci sont encore devant la justice. Il peut toutefois s’exprimer sur les mœurs de la politique à Knokke. Coudyser : « Il s’étaitinstauréunclimat de “laissez-faire, laissez-passer”, que l’onnedoit peut-être reprocher à personne, mais les mœurs ont changé en politique. Cela n’avait pas encore fait son chemin ici. »

En Belgique, la fonction de maire est beaucoup plus politique qu’aux Pays-Bas. C’est la personne ayant obtenu le plus grand nombre de voix de préférence au sein du parti vainqueur lors des élections qui devient maire. Pendant des années, Coudyser s’est battue depuis les bancs de l’opposition contre le monopole de Lippens et contre ce qu’elle qualifie de « crise du système » et de « perte totale des repères » dans la politique de Knokke.

Maintenant qu’elle est elle-même maire, elle déclare : « C’est incompréhensible aujourd’hui, mais cet enchevêtrement d’intérêts, c’était l’esprit du temps. Tout le monde l’acceptait, y compris la population de Knokke-Heist. Car il faut bien l’admettre : Lippens a fait connaître Knokke-Heist à l’échelle internationale. Aucune commune côtière ne peut rivaliser avec notre identité, grâce à un aménagement urbain et à un développement touristique mûrement réfléchis. Et toujours dans le respect des habitants. »

La nouvelle administration ne rompt donc pas avec la politique de Lippens, mais poursuit sur la voie tracée, précise-t-elle. Knokke est par exemple la seule commune de Belgique à ne pas prélever d’impôt général supplémentaire sur le revenu (APB) auprès de ses habitants, mais à imposer une taxe de séjour aux personnes possédant une résidence secondaire. (À titre de précision : Knokke-Heist ne tire elle-même aucun profit de l’effervescence du marché immobilier dans la commune. Les communes belges ne perçoivent pas de taxe foncière. Elles reçoivent en revanche un montant forfaitaire de la part du gouvernement fédéral pour chaque propriétaire immobilier.)

C’était une bonne politique de la part de Lippens, estime Coudyser. « Nous avons ici 15 000 logements occupés par des personnes qui sont soit propriétaires, soit locataires. Ce sont les personnes qui travaillent dans le secteur des soins ou dans le secteur touristique. Des personnes qui font tourner notre économie. C’est elles que nous voulons soutenir. Entre 16 500 et 17 000 logements sont des résidences secondaires. Quand le propriétaire est là, il est là. Le reste du temps, ces logements sont inoccupés. Pendant les mois d’été, notre territoire accueille tellement plus d’habitants que nous devons adapter l’offre sportive et culturelle, ainsi que les effectifs de police et les services d’ambulance en conséquence. Les propriétaires de résidences secondaires doivent y contribuer. Ce sont eux qui font leurs achats dans les boutiques de luxe et qui dînent chez les chefs étoilés. »

En septembre débutera un projet ambitieux : la rénovation du Casino, un bâtiment monumental de 1929 situé en bord de mer, où se sont autrefois produits Frank Sinatra, Joséphine Baker et Édith Piaf. Il abrite une salle circulaire ornée de fresques mondialement célèbres du peintre René Magritte. Les projets sont grandioses, la rénovation à la hauteur. Elle devrait s’achever en 2033.

Tout le monde à Knokke est ambitieux, affirme Dewulf. « Nous ne vendons pas des appartements, mais la marque Knokke », dit-il. « Knokke est le ciment qui fait vivre tout le monde ici. Sinon, l’immobilier ne serait pas aussi cher et nous gagnerions moins d’argent. »

Il y a toutefois encore des progrès à faire, ajoute-t-il, car à ses yeux, Knokke n’est pas encore vraiment internationale. « À Monaco, à Marbella ou sur la Côte d’Azur, 75 % des habitants sont des étrangers. À Knokke, le rapport entre Belges et étrangers est exactement l’inverse. » Mais M. Dewulf reste optimiste. Knokke elle-même ne s’agrandit pas. En revanche, la classe aisée ne cesse de croître.

Dewulf : « Si nous avons deux appartements à vendre, l’un à 500 000 €, l’autre à 1,5 million d’euros, et qu’ils sont tous deux correctement évalués, il y a de fortes chances que je vende celui à 1,5 million d’euros en premier. On n’achète pas ce genre de bien avec ses dernières économies. Les gens qui ont un peu d’argent ont peur : peur du coronavirus, de l’IA, des Russes, peur de perdre leur bon emploi. Les gens vraiment riches n’ont plus peur. Ils veulent quelque chose que personne d’autre n’a. Ça a toujours été comme ça. »