Knokke mise sur la qualité

Knokke-Heist continue d'investir dans la qualité, les infrastructures et le développement immobilier durable. Des grands projets urbains aux rares constructions neuves en passant par les logements abordables : découvrez les choix qui façonnent l'avenir de Knokke.

Knokke mise sur la qualité

La nouvelle majorité a-t-elle apporté des changements en matière d’urbanisme et de développement immobilier à Knokke ? Des décisions importantes ont-elles déjà été prises ?

La nouvelle majorité semble surtout s'inscrire dans la continuité des équipes municipales précédentes. Il n'est pas question d'un changement de cap soudain en matière d'urbanisme ou de développement immobilier. L'accent reste mis sur la continuité, la qualité et les projets qui renforcent la commune à long terme.

Les investissements les plus importants sont souvent moins visibles, mais ils sont essentiels à la qualité de vie. Citons par exemple la nouvelle caserne de pompiers, d’un coût d’environ 13 millions d’euros, qui remplace un bâtiment datant des années 1960. Le nouveau commissariat de police pour la zone Damme–Knokke-Heist, qui représente un investissement d’environ 32 millions d’euros, s’inscrit également dans cette même logique.

Par ailleurs, un nouveau parc de recyclage verra le jour le long de la route néerlandaise, avec un budget d’environ 6 millions d’euros. Au total, cela représente près de 50 millions d’euros d’infrastructures de base destinées à soutenir durablement la qualité de la station balnéaire.

Depuis l’automne 2024, l’un des plus grands projets d’assainissement et de traitement des eaux usées de Belgique est également en cours. Les travaux, initialement estimés à 35 millions d’euros, se poursuivront jusqu’en 2028 et permettront de remplacer les réseaux datant des années 1920 et 1930, depuis l’Oosthoek et le Hazegras jusqu’à la Lippenslaan en passant par la Zoutelaan. Il s’agit en quelque sorte de l’épine dorsale souterraine du Zoute.

La commune profite de ces travaux pour rénover entièrement le domaine public dans les rues concernées, ce qui représente 15 millions d’euros supplémentaires. Il s’agit donc là aussi d’un ensemble de travaux d’un montant total de près de 50 millions d’euros.

Au total, environ 100 millions d’euros sont investis dans des infrastructures fondamentales, ce qui est exceptionnel pour une commune de cette envergure. À cela s’ajoute la transformation du Casino de Léon Stynen en un centre d’art de niveau européen, un projet de 110 millions d’euros comprenant un vaste parc paysager. La livraison est prévue vers 2032, mais il s’agit d’ores et déjà du plus grand projet public de rénovation urbaine jamais entrepris par Knokke-Heist. Ce projet devrait donner un élan considérable au quartier de l’Albertstrand et, à terme, avoir également un effet positif sur la valeur immobilière des environs.

Quel est aujourd’hui le prix moyen au m² d’un appartement avec vue sur la mer, par rapport à un appartement similaire sans vue sur la mer mais situé à proximité de celle-ci ? Quelles sont les différences de prix entre Albertstrand, Duinbergen et Het Zoute ?

Les écarts de prix restent considérables et sont principalement déterminés par l’emplacement, l’orientation, la largeur de la façade, l’état du bâtiment et la qualité des finitions. Pour les constructions neuves en première ligne de mer, on observe aujourd’hui globalement les niveaux suivants : Duinbergen Zeedijk à partir d’environ 15 000 euros/m², Albertstrand Zeedijk autour de 20 000 euros/m² et Zoute Zeedijk autour de 30 000 euros/m². Pour les biens immobiliers existants, le prix est généralement nettement inférieur, en fonction de l’état et du potentiel de rénovation.

En deuxième ligne, jusqu’à l’avenue Elizabet, les prix sont généralement inférieurs de 20 % à 50 % à ceux pratiqués sur la Zeedijk. La vue sur la mer reste donc un facteur de valeur structurel, mais la prime exacte varie fortement selon le bâtiment, l’étage et la qualité de la vue.

Le marché présente-t-il aujourd’hui un bon équilibre entre les biens immobiliers existants et les constructions neuves ? Ou bien, comme dans d’autres villes, l’octroi des permis de construire prend-il trop de temps, ce qui limite l’arrivée de nouvelles constructions sur le marché ?

Les procédures d’octroi de permis à Knokke-Heist ne sont ni sensiblement plus courtes ni plus longues que dans d’autres communes flamandes. Le véritable goulot d’étranglement n’est pas tant d’ordre administratif que d’ordre urbanistique : il y a de moins en moins de terrains ou de bâtiments disponibles sur lesquels de nouveaux projets peuvent être réalisés.

Le marché s’est adapté à cette situation. Le propriétaire moyen à Knokke dispose d’une solide assise financière et, ces dernières années, nous avons assisté à une vague remarquable de rénovations en profondeur d’immeubles d’appartements existants. Ceux-ci sont mis en conformité avec les normes techniques, énergétiques et qualitatives actuelles.

Ce choix est à la fois logique sur le plan écologique et économique. Dans de nombreux cas, la plus-value générée par une rénovation en profondeur dépasse le coût de l’investissement. On observe le même phénomène dans le Zoute, où les villas des années 1950 et 1960 retrouvent, après rénovation, un cachet architectural très apprécié des acheteurs.

L’équilibre du marché repose donc moins sur l’opposition entre l’ancien et le neuf que sur la combinaison de la rareté des terrains à bâtir et d’une nette amélioration de la qualité du patrimoine existant.

Où en est le projet de transformation du site scolaire de la place Alfred Verweeplein en logements ? Combien de nouveaux logements peut-on y attendre ? Un nouveau quartier va-t-il voir le jour au cœur de Knokke ?

Le site de l’école situé sur la place Alfred Verweeplein, d’une superficie d’environ 12 hectares, a été vendu en septembre 2025. Il est toutefois important de replacer correctement ce calendrier dans son contexte : les premiers travaux de construction ne pourront débuter qu’à partir de 2030 au plus tôt, lorsque l’école actuelle aura déménagé.

Les plans concrets ne sont pas encore définitivement fixés à ce jour. La vision urbanistique de la commune a toutefois été clairement définie lors de la vente. L’objectif est de créer un vaste espace vert structurant, complété par des résidences de type villas. La surface bâtie sera strictement limitée à 35 % maximum du site.

Tout porte à croire qu’il s’agira d’un projet résidentiel de très haut standing, comprenant vraisemblablement des appartements spacieux au cœur de Knokke, à moins de 100 mètres du Royal Zoute Golf Club. L’emplacement est exceptionnel et cette rareté se traduira logiquement par des prix à la hauteur du caractère du site.

Sur un marché où l’offre de constructions neuves à Knokke reste limitée, ce type de développement est une bonne nouvelle. Le projet ne vise pas le volume, mais la qualité, et valorisera l’ensemble du quartier à long terme.

Que pensez-vous de la décision de prévoir désormais 40 % de logements abordables dans les nouveaux projets ?

Knokke-Heist est confrontée à un véritable défi démographique. Le vieillissement de la population est marqué, les jeunes actifs quittent la commune et l’accès à la propriété est devenu particulièrement onéreux pour beaucoup. La pyramide des âges est clairement déséquilibrée, ce qui menace à long terme la vitalité et la pérennité de la commune.

Ce constat fait l’unanimité. Le regretté bourgmestre Léopold Lippens avait déjà souligné que Knokke-Heist aurait besoin d’environ 6 000 jeunes habitants supplémentaires, ce qui correspond à quelque 1 500 logements destinés aux jeunes familles. La majorité et l’opposition reconnaissent aujourd’hui qu’il est nécessaire d’agir.

La commune dispose de leviers concrets, notamment grâce aux terrains communaux identifiés ces dernières années, pour développer des logements abordables dans des conditions contrôlées. Afin d’éviter la spéculation et de préserver l’objectif social à long terme, des formules telles que le bail emphytéotique sont sérieusement envisagées, dans le cadre desquelles la commune reste propriétaire du terrain.

Au fond, il ne s’agit pas d’idéologie, mais de bon sens. Si des professions essentielles telles que la police, le personnel soignant et les services d’urgence ne peuvent plus vivre à Knokke-Heist, c’est l’équilibre même de la commune qui sera menacé.