APRIL  2009

Nieuwe wind in de Casinozeilen Het gemeentebestuur van Knokke-Heist heeft het licht op groen gezet voor de technische verfijning van de Casinoplannen. De plannen van de Amerikaanse architect Steven Holl zijn aangepast zodat het gebouw minder hinder veroorzaakt voor de omgeving. Intussen is ook de bouw gestart van de eerste fase van het nieuwe complex La Réserve. Het ‘Knokke van de toekomst’ krijgt steeds meer vorm. “Als iedereen zijn plannen laat varen omdat het crisis is, ontwikkelen we hem zelf”, zegt burgemeester Leopold Lippens van Knokke-Heist. Hij ziet dan ook geen reden om de vernieuwing van het Casinogebouw te vertragen. Ontwerper Steven Holl uit New York en studiebureau Buro II uit Roeselare kregen van het Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling Knokke-Heist de opdracht om de procedure op te starten voor de bouwaanvraag. De plannen uit 2005 zijn, na grondig studiewerk, verfijnd. Het gebouw wordt nog tien meter hoger, maar zal minder schaduw veroorzaken en minder zicht wegnemen van de omliggende appartementen. Tegen 2015 moet het nieuwe Casino een feit zijn. Het ontwerp waarmee de Amerikaanse ingenieur Steven Holl in 2005 de internationale architectuurwedstrijd voor het nieuwe Casino won, is gebaseerd op een schilderij van René Magritte uit het Casino. De aanpassingen hebben niets aan het concept veranderd. Het hoge torengebouw, dat geïnspireerd is op de zeilen van een driemaster, is qua vorm aangepast. Een aantal functies in het gebouw zijn verschoven, maar het concept van een doorgangsgebouw met boetieks, cultuur en entertainment blijft. In de toren komen een hotel en appartementen. In de achterbouw op het Canadasquare komt een zaal voor tweeduizend personen. Afhankelijk van de activiteit zal de zaal in congres- of banketstijl worden aangepast. La Réserve Ook achter het Casino wordt in het toekomstige Knokke geïnvesteerd. De eerste steen op de site La Réserve is gelegd. Er komen een 150-tal appartementen en een vijfsterrenhotel. De verkoop van de appartementen gaat ondanks de teruglopende economische markt door. Knokke zal immers altijd een populaire vakantiebestemming blijven. Daarom blijven investeerders geïnteresseerd. Een appartement in La Réserve kost tussen 750.000 en 2,2 miljoen euro. De appartementen worden tijdens de zomer van 2011 opgeleverd. Knokke-Heist heeft de status van een vooruitziende badplaats en wil dat imago behouden. Daarom worden projecten die het toekomstbeeld van de badplaats bepalen, niet vertraagd.

FEBRUARI 2009

Kopers wachten af ... Maandelijks informeert ons kantoor eigenaars-verkopers over de contacten met en bezoeken van kandidaat-kopers. Daarbij is onmiskenbaar een achteruitgang van de interesse vast te stellen het voorbije half jaar, eigenlijk al langer. Toch blijft de interesse groot als we ons baseren op het aantal clicks per pand bij webportaalsites. De details en foto’s van sommige panden worden tientallen keer per dag opgevraagd, maar de geïnteresseerden blijven anoniem. Kopers wachten af, in de hoop op dalende prijzen of uit onzekerheid over de eigen financiële situatie. De prijzen op de betere liggingen zakken echter vooralsnog niet. Wij verwachten dit ook niet zo snel. Alle voorspellingen over dalende vastgoedprijzen die uit studies van de grootbanken en vastgoedfranchiseketens blijken, zijn gebaseerd op de betaalbaarheid van wonen uitgedrukt in loonevolutie t.o.v. prijsevolutie of historische trends in hypothecaire schuldenlast van de gezinnen. De vastgoedmarkt in Knokke is vooral een tweede verblijvenmarkt, en die volgt deels een andere logica. De vraag naar vakantieverblijven wordt gevoed door vermogens die vrijkomen uit kapitaalwinsten, dividenden, bedrijfsovernames en erfopvolging. De demografische evolutie weegt zwaarder door op het marktsentiment dan de .rentestand. Al kunnen we ook in Knokke niet voorbij aan de verandering die de markt het voorbije jaar heeft ondergaan. De kopers zijn aan zet en hun middelen zijn schaarser. We moeten – meer dan vroeger – de meerwaarde van “wonen in Knokke” uitspelen. Het is met de reputatie van onze regio als kwaliteitsvolle bad- en woonplaats dat we het verschil moeten maken. Alle lof voor onze beleidsmensen die hier reeds langer consequent op inzetten.

DECEMBER 2008

Knokse vastgoed vooralsnog crisisbestendig. Kopers en eigenaars vragen ons makelaars dagelijks of de prijzen van het vastgoed zullen dalen? Wat valt erover te zeggen? Voorspellingen liggen altijd moeilijk, zeker als het over de toekomst gaat. De media zetten de toon met de dagelijkse berichten over de scherpe recessie en mogelijke depressie. De prijzen van de aandelen zijn gekelderd, daarna de prijzen van de grondstoffen en de bedrijfsobligaties. Bedrijven sluiten (tijdelijk?) hun deuren en blijven op hun voorraden zitten wegens de afnemende vraag. In dit klimaat steekt de vrees op voor een deflatie, een economie waarin de waarde van alle activa daalt. Daarin zou ook het vastgoed niet gespaard blijven. Dezelfde media schrijven trouwens al sinds Batibouw dat het vastgoed in Vlaanderen overprijsd is. Toch een aantal kanttekeningen hierbij: -Er zijn verschillende vastgoedmarkten. De markt in Knokke is vooral een tweede verblijvenmarkt en daardoor minder ‘prijselastisch’ voor een dalende vraag dan gezinswoningen of bedrijfsruimte. De verkopers hebben doorgaans maar één pand aan te bieden en zijn minder gehaast. Wat momenteel in prijs daalt zijn de panden die overgewaardeerd waren. - Er is nog steeds een toenemende vraag van vaste residiënten naar kwaliteitsvol vastgoed te Knokke, vooral van medioren en senioren. Door de demografische evolutie en de trend naar meer thuiswerk, zal deze tegenstroom nog een hele tijd aanhouden. - De hypotheekrentes dalen opnieuw. Dalende rentes zullen gepaard gaan met strengere kredietvoorwaarden opgelegd door de banken, maar de gegoede kopers van vastgoed te Knokke voldoen meestal aan de solvabiliteitsvoorwaarden. - There is no alternative. De waardestijgingen in Knokke zullen de eerstvolgende jaren wellicht mager uitvallen ten opzichte van de voorbije gouden jaren, maar de beurscrisis heeft velen ontnuchterd en en met de neus op een aantal beleggerswijsheden gedrukt: wees niet te hebzuchtig, beleg in een product wat je begrijpt en waar je zelf controle over hebt. Waardevastheid is weer een waardig alternatief. Wat de recentste tijd ons tenslotte leert is dat we nederig moeten aanvaarden dat elke voorspelling snel voorbijgestreefd kan zijn. Op dit ogenblik is er weinig activiteit op de Knokse vastgoedmarkt. Het is winter. De kopers wachten af en hopen op prijsdalingen. De verkopers brengen weinig nieuwe panden op de markt bij gebrek aan goede beleggingsalternatieven voor het ontvangen geld. En de vastgoedontwikkelaars willen eerst hun voorraden afbouwen voor ze nieuwe projecten opstarten. De echte test wordt de lente van 2009. Dan moet de interesse bij de kopers terug stijgen.

OKTOBER 2008

Financiële crisis biedt kansen en uitdagingen op de Knokse vastgoedmarkt. De financiële malaise bij de banken en op de beurzen, is momenteel hét gespreksonderwerp. Niemand lijkt nog te weten hoe een gezonde portefeuille er zou moeten uitzien. Ook de investeerders in vastgoed nemen een afwachtende houding aan. Ze hopen op een prijsdaling. Toch biedt de huidige situatie ook kansen. Vastgoedmakelaar Alex Dewulf nam de actualiteit vanuit zijn opleiding en ervaring onder ogen. Door de onzekerheid op de financiële markten, neemt de vraag naar kwaliteitsvolle huurwoningen op topliggingen toe. Knokke en Het Zoute zitten in dit segment. Alex Dewulf raadt dan ook steeds meer verkopers aan om hun appartement of villa te verhuren op jaarbasis als de verkoop te lang op zich laat wachten. Investeren in nieuwbouw blijft interessant. Wie vandaag meerdere panden koopt in nieuwbouwprojecten kan soms mooie kortingen bedingen. Verkopers kunnen op vandaag beter overtuigd worden van een realistische vraagprijs. Wie verkoopt, moet zich ervan vergewissen dat een correcte prijszetting bijzonder belangrijk is. Dit is volgens Alex Dewulf mede de verantwoordelijkheid van de makelaar. Nog te vaak worden panden te hoog geschat bij inverkoopname. Makelaars doen dit om klanten binnen te halen en konden dit doen omdat de markt snel de verwachtingen bijbeende. Waardestijgingen van 10 tot 15 procent per jaar, zoals tijdens de voorbije jaren, zijn in de huidige markt op korte termijn eerder onwaarschijnlijk. Waardevastheid “Ik verwacht dat het residentiële vastgoed op topliggingen ook in deze crisis haar waardevastheid zal behouden. De strand- en villawijken in Knokke en bij uitbreiding het hele centrum horen in deze topcategorie thuis. Grafieken over de waardering van het vastgoed in Knokke door de jaren bestaan er niet. Daardoor is een historisch inzicht en het achterhalen van tendensen moeilijk. Dergelijk grafieken bestaan wel over bijvoorbeeld de waarde van de herenhuizen langs de grachten van Amsterdam en andere Europese historische (handels)steden. Daaruit kan alvast worden afgeleid dat het beste vastgoed steeds een veilige haven is in tijden van crisis”, aldus Alex Dewulf. Als straks de mist over de huidige beursmalaise zal opklaren, zal de markt opnieuw van deze wijsheid zijn overtuigd.

AUGUSTUS 2008

Knokke blijft een interessante plek om uit te blazen. Met de zomer is de tijd om uit te rusten opnieuw aangebroken. In Knokke heerst er opnieuw een aangename drukte. De zomerse evenementen zoals de wereldvermaarde paardenshow Cavalia, het Internationaal Cartoonfestival of straks het internationale vuurwerkfestival in Duinbergen moeten voor wat verstrooiing zorgen. Een vakantieplek dichtbij blijkt mede door de hoge brandstofprijzen een interessante belegging. De Kust en Knokke-Heist in het bijzonder blijven hun aantrekkelijkheid behouden. Ze bieden zekerheid. Het gemeentebestuur heeft de voorbije maanden opnieuw flink geïnvesteerd om het openbare domein aantrekkelijk te maken. Ondermeer het IJzerpark en het Lichttorenplein kregen vorm. De heraanleg van de centrumstraten is nog volop bezig. Al deze ingrepen moeten Knokke bevestigen als een nette en kwalitatieve badplaats. Het parkeer- en garageaanbod zijn door de projecten IJzerpark, Lichttorenplein en diverse private initiatieven terug vergroot. Daarmee wordt één van de grootste ongemakken in Knokke weggewerkt. Uit dit alles blijkt dat het vastgoed in Knokke zijn waarde behoudt. De investeringen die plaatsvinden in het centrum houden de prijzen van de appartementen op een hoog niveau. De belangstelling van potentiële kopers blijft aanhouden. Nieuwe projecten zoals La Réserve en het Casino van Steven Holl zullen deze tendens wellicht nog een tijdje doen aanhouden. Studies van het toerisme wijzen intussen uit dat korte vakanties fel in de lift zitten. Mensen blazen vaker even uit. Daarbij kiezen ze steeds meer voor minder verre bestemmingen. Met zijn goede luchtkwaliteit, groot en gevarieerd winkelaanbod en meer kans op zon dan in het binnenland worden de troeven van Knokke-Heist als bestemming steeds meer uitgespeeld. Ook dit stimuleert de interesse van steeds meer mensen naar een vaste stek in Knokke.